不銹鋼冷凝器污垢的形成受很多因素的影響，如：質量交換、熱量交換和動量交換。同是這個形成過程也是各影響因素的動態綜合。另外這個過程還受到各種工況參數的影響，如：流體性質、壁溫、流體與壁面的溫度梯度、流體流速以及壁面狀況等。污垢表現出來的增長特性與這些因素及各工況參數息息相關，但不管增長特性在數值上如何改變，對一個較初始理想清潔的不銹鋼冷凝器來說污垢的形成過程都必須由如下五下階段組成：

(1)起始階段（誘導期或延遲時間），這是污垢形成過程的初始階段，它為后面幾個階段提供基礎。當含雜質的流體流過冷凝器換熱面時這個過程就已經開始了，直至污垢能夠被觀測到結束。到現在為止，起始階段是由什么樣的原因引起的，還沒有學者完全弄清楚，但已有人提出這是與換熱接觸表面有很大關系的。

(2)輸運階段，它與其它四個過程相比，輸運過程是被研究得較深的一個階段，到目前為止被認為屬于輸運機制的范疇有：布朗擴散（分子擴散）、湍流擴散、化學反應率支配的輸運、慣性碰撞、熱泳以及擴散泳等。

(3)附著階段。當流體中的雜質（顆粒狀物質）質量小到可以忽略不計時，也就是該物質所受重力也相應地被忽略掉時（這時該物質的粒徑通常小于1微米），它將會附著到冷凝器換熱壁面上形成污垢。所以污垢的形成至少要滿足兩個基本條件：首先，顆粒狀物質所受重力足夠小；其次，它要靠近并能附著于換熱面。所以，附著階段在形成污垢的過程中起著非常重要的作用，它與輸運階段同時發生而非獨立的一個過程。

(4)老化階段。如同輪胎上的橡膠，污垢也有其老化階段，它伴隨著污垢形成的整個過程，但在污垢增長至飽和狀態時尤為突出。污垢的晶體結構發生變化，熱應力大小發生改變，冷凝器壁上的污垢被溶解隨液體一起帶走的過程都是老化的表現形勢。

(5)剝蝕階段。剝蝕就是指附著于冷凝器壁面上的污垢脫離于換熱面并隨運動的液體一同流走的過程。這個過程與起始階段一樣，還未被充分研究清楚，但經觀察發現從熱換面上發生剝蝕的物質小到離子，大到顆粒甚至大塊，而這些物質的剝蝕又以溶解，磨蝕和剝落三種形式表現出來。

從以上五個過程我們可以看出，各階段是互相聯系，且往往伴隨著幾個階段同時發生的過程，只不過在某個時刻中某一個過程對污垢的形成起著主導的作用。在污垢系數隨著時間累積的增加與隨著老化和剝蝕過程的減小中，這種相互影響表現得較為強烈，并且是兩種直接相反過程共同決定污垢系數的大小。對污垢系數預測的結果也是這兩種現象疊加的結果，如若此時剝蝕過程占主導因素，則污垢系數將隨著時間的推移而不斷減小：相反則污垢系數增加，至于增加的速率如何則又要分不同階段來進行討論（如：污垢系數在附著階段會比初始階段的速率快很多）。